부동산 공매와 경매의 차이

▣부동산 공매와 경매의 차이

재테크를 하다 보면 한 번쯤 들어보게 되는 공매와 경매, 경쟁 입찰 방식으로 내가 선택한 물건을 다른 타인과 경쟁하여 최고가를 입찰했을 때 낙찰받는 방식은 같지만 공매와 경매는 서로 다른데 그 차이와 입찰방법에 대해 알아보고자 합니다.

 

 

▶경매와 공매의 차이

 

1. 주관하는 주체

경매는 민사법에 따라 채권자가 채무자의 물건(부동산,동산 등)을 법원에 의뢰하여 진행합니다. 공매의 경우 상습적을 국세를 채납 한 체납자의 물건을 한국 자산관리공사에 의뢰하여 강제적으로 매각을 진행합니다. 즉, 경매는 개인이 법원을 통해야하고 공매는 국가가 한국 자산관리 공사에 의뢰하여 진행합니다.

 

2. 명도책임 방법

명도란 부동산의 소유권을 타인에게 인도하는 것을 말하는데 현재 주거인을 퇴거시키는 것이라고 생각하시면 됩니다. 경매와 공매 모두 매수자에게 명도책임은 있지만 경매의 경우 인도명령을 통해 명도가 쉬운반면 공매는 인도명령이 불가능하여 원만한 합의점을 못찾은경우 인도소송을 통해 명도를 진행하여야 합니다.

인도명령 : 낙찰자가 대금을 납부한 후 인도를 거부한 소유자, 채무자, 대항력이 없는 점유자가 인도를 거부할 때 부동산의 인도를 받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권.

 

3. 입찰 방식

경매는 해당 지역 법원에서 방문 입찰을 진행하고 공매의 경우 인터넷을 통한 온라인 입찰을 진행합니다. 경매의 경우 법원에 따라 1회 유찰시 20~30% 감액되며 유찰한 날부터 약 한 달 뒤인 비슷한 날에 매각절차를 진행합니다. 입찰 보증금은 공매와 동일하게 최저 매각금액의 10%입니다. 공매의 경우 1회 유찰시 10%씩 감액되며 유찰 후 1주일마다 매각 절차를 진행하고 최대 유찰은 50%까지 감액됩니다.

 

 

4.잔금 납부

경매는 낙찰 일로부터 2주 후 잔금 지급기일이 나오고 낙찰 허가 이후 30~40일 이내 잔금을 납부하여야 합니다. 공매는 개찰 일로부터 3일 이내 매각 결정이 되고 결정일로부터 잔금 납부가 가능한데 1천만 원 이하는 1주일 이내 이상은 60일 이내 납부하여야 합니다.

 

5. 대금을 미납할 경우

낙찰은 받은 후 대금을 미납할 경우 경매는 재입찰이 불가능해지고 최초 지급한 보증금은 배당할 금액으로 포함됩니다. 하지만 공매의 경우 재입찰이 가능하며 입찰보증금의 경우 국고 및 지방자치단체로 귀속됩니다.

 

6. 농지취득 자격증명서 제출

농지를 취득할 경우 농지 취득 자격증명서를 제출하여야 하는데 경매의 경우 낙찰허가 결정 전에 제출하여야 하고 공매의 경우 소유권 이전 시 제출하시면 됩니다.

 

▶정리하자면..

 

구분	경매	공매
주체	채권자(법원을 통한)	국가(한국자산관리공사)
명도책임	낙찰자(인도명령 가능)	낙찰자(인도명령불가)
입찰방식	해당 법원 방문입찰, 유찰 1회 20~30%/월	온라인 입찰, 유찰 1회 10%/주
잔금 기일	낙찰 허가 이후 30~40일	1천만원 이하 1주일, 1천만원이상 60일 이내
대금 미납시	재입찰 불가능, 배당금으로 귀속	재입찰가능, 국고 또는 지방자치단체귀속
농지취득자격증명	낙찰허가전 제출	소유권이전시 제출